众创空间运营商欠租跑路真相:二房东躺赚模式大势已去!

石吟
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这年头,租客欠钱跑路的事件屡见不鲜,可这一次,连二房东也跑了!

事件始末:2017年7月,畅客投资承租上海复旦科技园旗下EMBA之家——100创客孵化空间,据悉创客100孵化空间号称当时最大的中国EMBA资源信息共享与创业孵化实体平台,占地约4000平方米,二房东畅客投资将其打造成高档的联合办公空间对外转租以来运营尚可,没想到却已经拖欠11个月的租金,携款跑路了,此事一出引起业内一片哗然。

创客100在业内也是颇有知名度的众创空间运营商,这两年各种大大小小的联合办公空间如雨春笋般冒出来,尽管创客100知名度有所下降,但毕竟还有些家底,尤其是像北京上海这些一线城市,每年都有数以万计的初创公司成立,只要价格合适,二房东收租这门生意还是有搞头的。



2014年,在政策大力扶持和资本市场的双重推动下,各种众创空间和孵化器开始出现了。因其门槛低、人群开放、办公便利化等优点成为职场人士和创业者的不二选择,相比租赁一套办公写字楼来说,入住众创空间能为草根创业者降低不少创业成本。

但如今,房价飙升带动楼价也水涨船高,一线城市生活成本增加,而大众创业的热情有所下降,如火如荼的创业热潮也趋于理性,一大批依靠二房东转租模式运营的众创空间支撑不住了。显然,盈利模式单一、同质化现象严重成为他们运营难以为继的关键原因。就拿去年倒闭的深圳知名众创空间孔雀机构来说,其创始人透露众创空间大部分营收都来自租金,占总营收的7成以上。

这样的盈利模式是非常危险的,“二房东”模式是先从大房东手中将物业整层租赁过来,然后装修成联合办公空间,进行分拆转租给多家中小型企业的模式,一方面,二房东前期付出了大量的沉没成本(例如装修,运营等人力成本),其主要的收入来源就是出租运营,如果短租企业过多或者租客续租率不高,那么二房东的压力可想而知。



所以为什么现在很多众创空间,联合办公空间都希望租客长租,尽量控制每月的空置率,为的就是缓解运营压力和成本,资金匮乏是制约众创空间扩张的最主要因素,即便是目前联合办公空间的头部三巨头氪空间,优客工场和WE WORK也不可能覆盖所有城市,有调查显示,一家众创空间至少要达到7成的入住率才有可能实现盈亏平衡甚至小有盈利。

因此,人口密集的一二线城市成为联合办公空间的主要选址标的。2014年伊始,众创空间还不到50家,如今有超过4200家的众创空间。一方面,一线城市联合办公品牌数增速环比升高,但另一方面,也有大量的联合办公品牌正在消失,实际上,现存的众创空间竞争越来越激烈,依靠单一租金模式生存的民营众创空间会逐步被淘汰。

众创空间目前正朝着差异化、专业化、品牌化方向发展,联合办公空间越来越注重企业的成长与服务。在我看来,出租空间仅仅是满足运营短期的现金流,集成综合性的创业孵化资源平台才是众创空间特色发展的唯一出路,有了硬件还不够,软件也得跟上,躺在家里收钱的二房东模式已经一去不复返了,内容文化建设和资源整合能力是衡量二房东综合竞争力的关键指标。



实际上,众创空间(联合办公)的盈利模式远不止于“二房东”收租金,流量入口,商业社交和资源服务是变现的“三驾马车”,空间租售的属性逐渐弱化,企业服务的属性逐渐加强,拓展多方创业资源配套设施的异业合作渠道也是增加众创空间软实力的重要筹码。

共享经济的实质其实就是资源的整合与利用,二房东表面的租金效益不过是众创空间盈利模式的冰山一角,空间背后的附加值才是联合办公空间真正的魅力所在。当入住企业达到一个峰值,线上流量与线下社交形成互通,为企业之间的撮合交易,利益共享提供了可能,从中衍生出的细分市场会迎来更大的商机蓝海。



除此之外,将众创空间二房东与企业命运绑在一起,打造社群合伙人的商业模式也是可以深耕的点。比如企业出让一部分股权给到众创空间二房东,企业可以享受长期租金减免和免费创业资源对接的各种福利,降低企业经营成本的同时也能够帮助他们更快的发展,众创空间二房东舍弃一部分短期的利益换来了长期更高回报的可能性。

任何产品和盈利模式都不是一成不变的,即便是成熟的商业模式也需要不断地迭代与进化,这个时代没有一个套路能一直用到老,探索盈利模式的多元化与可能性是决定企业能否生存下来的关键所在。


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